Jak przekształcić działkę rolną na budowlaną? Odrolnienie działki krok po kroku 

Niska cena i atrakcyjna lokalizacja – to zdecydowanie najczęstsze powody, dla których inwestorzy decydują się na zakup i odrolnienie działki pierwotnie nienadającej się pod inwestycję mieszkaniową. Jednak, czy takie rozwiązanie zawsze się opłaca? Na czym tak właściwie polega przekształcenie działki rolnej na budowlaną, jak przebiega i co najważniejsze – czy zawsze jest możliwe? Podpowiadamy.

Co to jest odrolnienie działki?

Odrolnienie działki to procedura polegająca na zmianie przeznaczenia gruntu rolnego na cel inny niż rolniczy lub leśny i wyłączeniu go z produkcji rolniczej – a co za tym idzie, rozpoczęciu innego (niż rolniczy lub leśny) sposobu jego użytkowania.

Dzięki temu, działka rolna, która pierwotnie mogła zostać objęta wyłącznie zabudową służącą prowadzeniu działalności rolniczej, może posłużyć jako teren pod budowę nieruchomości – na przykład domu jednorodzinnego.

Na czym polega przekształcenie działki rolnej na budowlaną?

Przekształcenie działki rolnej w budowlaną to proces sprowadzający się w głównej mierze do działań administracyjnych. W większości przypadków odbywa się on w dwóch etapach.

Odrolnienie działki krok po kroku:

ETAP PIERWSZY

Pierwszy etap przekształcenia działki rolnej w budowlaną polega na zmianie dotychczasowego przeznaczenia gruntu. Zmiany takiej dokonuje się poprzez modyfikację zapisów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.

Chcąc odrolnić działkę, należy więc w pierwszej kolejności sprawdzić, czy została ona objęta zapisami MPZP:

• jeśli tak, kolejnym krokiem będzie wystąpienie do gminy z wnioskiem o zmianę jego zapisów w zakresie przeznaczenia danego gruntu.
• jeśli nie, konieczne będzie wystąpienie do stosownego organu (zwykle urzędu gminy) o decyzję o warunkach zabudowy.

ETAP DRUGI

Drugi etap przekształcenia działki rolnej na budowlaną polega na wyłączeniu jej z produkcji rolniczej.

Aby uzyskać zgodę na zmianę dotychczasowego sposobu użytkowania danego gruntu, konieczne jest wystąpienie do stosownego organu administracji publicznej (zwykle starosty) z wnioskiem o decyzję zezwalającą na jego wyłączenie. Uzyskanie takiej decyzji nie jest zawsze potrzebne, jednak w przypadku określonej grupy gruntów – przede wszystkim tych powstałych na najlepszych glebach pochodzenia mineralnego i organicznego – jest warunkiem koniecznym do ich odrolnienia.

Które działki można przekształcić?

Zmiana działki rolnej na budowlaną powinna zostać przeprowadzona jeszcze przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę. Trzeba mieć na uwadze, że proces ten może okazać się nie tylko czasochłonny i kosztowny – ale również nie zawsze możliwy do realizacji. Choć niska cena za grunt rolny może kusić, warto więc wstrzymać się z zakupem i w pierwszej kolejności zweryfikować, czy jego przekształcenie jest w ogóle możliwe.

Procedura odrolnienia działki nie sprawia większych trudności w przypadku gruntów położonych w granicach administracyjnych miast. Z uwagi na fakt, że działki tego typu są odrolnione z mocy prawa, w ich przypadku wymagane jest wyłącznie uzyskanie decyzji umożliwiającej ich wyłączenie z produkcji rolnej.

Odrolnienie działek leżących poza miastem jest zwykle znacznie bardziej skomplikowane – wymaga bowiem dodatkowo zmiany ich przeznaczenia lub uzyskania tzw. „decyzji WZ”. W przypadku chęci odrolnienia gruntów zaliczanych do najlepszych klas, niezbędne jest ponadto uzyskanie zgody ministra rolnictwa i rozwoju wsi.

Koszt odrolnienia działki

Przekształcenie działki rolnej na budowlaną wiąże się z koniecznością poniesienia określonych wydatków. Na ostateczny koszt odrolnienia działki składać się będą:

• opłata jednorazowa – tak zwana należność z tytułu trwałego wyłączenia działki z produkcji rolnej,
• opłata roczna – stanowiąca 10% pierwotnej należności, którą należy opłacać przez 10 lat,
• koszty dodatkowe – w które wliczają się m.in. opłaty związane z wydaniem decyzji o warunkach zabudowy lub wypisu i wyrysu z MPZP.

Wniosek o odrolnienie działki i uzyskana decyzja są natomiast w pełni bezpłatne – nie trzeba ponosić z ich tytułu żadnych opłat.

Łączny koszt odrolnienia działki może być różny – zależy on przede wszystkim od powierzchni i klasy danego gruntu. W przypadku odrolniania działek utworzonych na glebach najlepszych gatunków, może on być naprawdę wysoki – sama należność za trwałe wyłączenie gruntu z produkcji rolnej może wynosić nawet 437 175 zł za 1ha.

Dom Mini w ofercie WOLF Haus

Odrolnienie działki – czy warto?

Odrolnienie działki w wielu przypadkach może okazać się korzystne. Nierzadko jednak zdarza się, że samo przekształcenie wiąże się ostatecznie z koniecznością poniesienia sporych opłat. Nic więc dziwnego, że wiele osób decyduje się na zakup działki w tańszej lokalizacji, która nie wymaga przekształcenia lub wybór tej o nieco mniejszej powierzchni.

Warto jednak wiedzieć, że nie zawsze trzeba rezygnować z pierwotnie założonych planów. Sposobem na zmniejszenie kosztów związanych z realizacją inwestycji już na początkowym etapie może być wybór gotowego projektu domu – wiele atrakcyjnych propozycji możesz znaleźć między innymi w naszym portfolio.

W zakresie samej budowy warto natomiast rozpatrzyć wybór technologii prefabrykowanej – pozwala ona na dodatkowe obniżenie ponoszonych wydatków, zwłaszcza, jeśli cała inwestycja jest realizowania przez jednego wykonawcę. Więcej informacji na ten temat znajdziesz w naszym artykule: Czy opłaca się inwestować w dom prefabrykowany?